La debida diligencia no es una búsqueda registral con una carta de portada. Es un período, normalmente de treinta a sesenta días, en el que se arma el expediente, se lee y se convierte en condiciones contractuales.
Trabajamos para el comprador. Eso decide las preguntas: no si el inmueble es atractivo, sino si el vendedor puede entregar lo que promete el anuncio y qué pasa con su depósito si no puede.
Qué se revisa
Título y registro: propietario inscrito, gravámenes, hipotecas, anotaciones, servidumbres, procesos judiciales y todo lo que limite la transferencia. Catastro: si el plano inscrito coincide con los linderos en el campo y con la ocupación visible.
Acceso, agua y uso de suelo: si la vía de ingreso está jurídicamente protegida, si existe la carta de disponibilidad de agua y qué permite realmente la municipalidad en cobertura, retiros, densidad y uso. También estructuras y permisos, atrasos municipales, documentos de condominio cuando aplica y la situación tributaria del inmueble.
Cómo se ejecuta
Definimos las preguntas antes de encargar trabajo. El topógrafo mide lo que hay, el inspector técnico revisa estructuras y servicios, el arquitecto lee el terreno y su potencial. Cada hallazgo vuelve a nosotros y se convierte en condición, ajuste de precio o salida.
Los plazos vienen del contrato de opción, no de nuestro calendario. Si una condición no puede cumplirse a tiempo, la respuesta es una reserva escrita o una prórroga antes de la fecha, no una llamada después.
Qué recibe
Un informe escrito con los hallazgos calificados de aceptable a restricción alta, los pendientes nombrados y una redacción de aprobación recomendada que puede aceptarse, negociarse o rechazarse. Más las enmiendas contractuales que hacen que esos hallazgos signifiquen algo.
Cuándo empezar
Antes de firmar la opción, si es posible. Como mínimo antes de que el depósito salga de su cuenta, porque el depósito es la palanca. Una revisión que empieza después de girar el dinero es una revisión sin salida creíble.
Qué cambió, y cuánto cuesta ignorarlo
Tres cambios deciden cómo se maneja hoy una sociedad costarricense, y agarran desprevenidos a quienes constituyeron hace años o copiaron una minuta vieja.
La sociedad ya no tiene nombre
La sociedad se identifica por su cédula jurídica, no por un nombre comercial. El nombre que le gustaba es una marca, y la marca se protege aparte, como signo distintivo. Contratos, facturas y cuentas bancarias deben coincidir con la cédula registrada.
Un gerente, con firma digital
Toda sociedad necesita al menos un gerente con capacidad de actuar, y esa persona necesita firma digital para presentar la declaración de accionistas y la declaración de beneficiario final. Sin firma válida el trámite se detiene, y un trámite detenido es una sociedad que no puede inscribir sus propios actos.
La declaración no es opcional
Las declaraciones de accionistas y de beneficiario final deben presentarse y mantenerse actualizadas. Omitirlas expone a la sociedad a multas y puede bloquear trámites registrales hasta que se corrija. El riesgo queda en la sociedad y, en la práctica, en quien firma por ella.
El monto exacto de la sanción y el calendario dependen de la historia de la sociedad y de la práctica registral del momento. Se confirman en su expediente antes de cotizar una solución.
Cómo lo podemos llevar por usted
Poder
Apoderado generalísimo
Un poder inscrito para que la firma actúe en nombre de la sociedad ante municipalidades, Hacienda, bancos, el registro, servicios públicos y otras instituciones, sin que usted tenga que viajar por una constancia. Lo redactamos, lo inscribimos y lo usamos dentro de los límites que usted fije.
- Trámites, constancias y morosidad municipal
- Gestiones y representación ante Hacienda
- Apertura de cuentas bancarias y actualización de expedientes
- Correcciones y presentaciones en el Registro
Cumplimiento anual
Retainer por el año
Una tarifa anual por el trabajo poco vistoso que mantiene viva a la sociedad: declaraciones presentadas a tiempo, libros al día, registro vigilado y una persona con nombre responsable. Alcance fijo y honorario fijo, revisados una vez al año.
- Declaraciones de accionistas y de beneficiario final
- Actualización de libros y cambios de dignatarios
- Monitoreo registral y alertas
- Coordinación con su contador en las declaraciones
Qué incluye el encargo
- Revisión registral, de título y gravámenes
- Comparación catastral y de linderos
- Análisis de acceso legal y servidumbres
- Restricciones de agua, bosque y zona marítima
- Lectura del uso de suelo y la cobertura
- Estructuras, permisos y atrasos municipales
- Condiciones contractuales, depósito y salida
- Informe escrito con calificación de riesgo
Preguntas que llegan primero
¿Cuánto tarda?
Lo típico son treinta a sesenta días, fijados por el contrato de opción. El registro y la municipalidad tienen sus propias filas; el trabajo técnico puede correr en paralelo si el alcance se define el primer día.
¿Pueden revisar un inmueble que no he visto?
Podemos revisar el expediente, pero un terreno necesita ojos. El trabajo topográfico y de inspección existe justamente porque los documentos y la realidad discrepan más de lo que los vendedores esperan.
¿Y si la revisión encuentra un problema?
Se convierte en condición, ajuste de precio o motivo de salida, según la cláusula y el plazo. Por eso redactamos el contrato antes de que lleguen los hallazgos.