Una opción de compra reserva el inmueble mientras usted investiga. Se firma en una buena semana, cuando el vendedor es amable y la propiedad se ve bien. Su función real aparece seis semanas después, cuando llega un hallazgo y hay que saber cuánto cuesta salir.
Redactamos para esa semana, no para la buena. Condiciones como pruebas objetivas, pagos por etapas contra entregables, un escrow que sostiene el dinero bajo instrucciones escritas y una fecha límite con consecuencias.
Las cuatro cláusulas que importan
Condiciones objetivas, para que una comparación catastral fallida sea un disparador y no una discusión. Pagos por etapas: reserva, luego pago contra título limpio y corrección catastral, y el saldo al cierre.
Un derecho de salida expreso con devolución definida y una instrucción escrita de liberación al escrow. Una fecha límite máxima con obligación de corrección del vendedor, para que un vendedor pasivo no lo desgaste esperando.
El escrow, explicado
Una empresa de escrow registrada ante SUGEF sostiene el depósito de garantía desde los días posteriores a la firma, durante el período de revisión, y lo libera solo con las instrucciones del contrato. Si la revisión es positiva, el saldo se fondea al mismo escrow antes de la fecha de cierre, de modo que los fondos estén comprobadamente ahí.
El agente de escrow no es su abogado ni el del vendedor. Ese es el punto. Negociamos las instrucciones con el agente y la contraparte y verificamos que el contrato y las instrucciones digan lo mismo.
Negociar, no correspondencia
El precio es una variable entre varias. Fechas, remedios, quién paga una corrección, qué pasa si la municipalidad rechaza un uso y quién absorbe un atraso, todo es negociable y todo es más barato antes de firmar.
Nos sentamos en esa conversación con el vendedor, el agente y el escrow, y ponemos los hallazgos técnicos sobre la mesa como hechos, no como opiniones.
Cierre e inscripción
El cierre es donde las condiciones se cumplen o se renuncian, se mueven los fondos, se otorga la escritura y se persigue la inscripción. Cada paso debería tener un documento, un responsable y una fecha. Las protecciones construidas antes sobreviven a esta etapa o eran decoración.
Qué cambió, y cuánto cuesta ignorarlo
Tres cambios deciden cómo se maneja hoy una sociedad costarricense, y agarran desprevenidos a quienes constituyeron hace años o copiaron una minuta vieja.
La sociedad ya no tiene nombre
La sociedad se identifica por su cédula jurídica, no por un nombre comercial. El nombre que le gustaba es una marca, y la marca se protege aparte, como signo distintivo. Contratos, facturas y cuentas bancarias deben coincidir con la cédula registrada.
Un gerente, con firma digital
Toda sociedad necesita al menos un gerente con capacidad de actuar, y esa persona necesita firma digital para presentar la declaración de accionistas y la declaración de beneficiario final. Sin firma válida el trámite se detiene, y un trámite detenido es una sociedad que no puede inscribir sus propios actos.
La declaración no es opcional
Las declaraciones de accionistas y de beneficiario final deben presentarse y mantenerse actualizadas. Omitirlas expone a la sociedad a multas y puede bloquear trámites registrales hasta que se corrija. El riesgo queda en la sociedad y, en la práctica, en quien firma por ella.
El monto exacto de la sanción y el calendario dependen de la historia de la sociedad y de la práctica registral del momento. Se confirman en su expediente antes de cotizar una solución.
Cómo lo podemos llevar por usted
Poder
Apoderado generalísimo
Un poder inscrito para que la firma actúe en nombre de la sociedad ante municipalidades, Hacienda, bancos, el registro, servicios públicos y otras instituciones, sin que usted tenga que viajar por una constancia. Lo redactamos, lo inscribimos y lo usamos dentro de los límites que usted fije.
- Trámites, constancias y morosidad municipal
- Gestiones y representación ante Hacienda
- Apertura de cuentas bancarias y actualización de expedientes
- Correcciones y presentaciones en el Registro
Cumplimiento anual
Retainer por el año
Una tarifa anual por el trabajo poco vistoso que mantiene viva a la sociedad: declaraciones presentadas a tiempo, libros al día, registro vigilado y una persona con nombre responsable. Alcance fijo y honorario fijo, revisados una vez al año.
- Declaraciones de accionistas y de beneficiario final
- Actualización de libros y cambios de dignatarios
- Monitoreo registral y alertas
- Coordinación con su contador en las declaraciones
Qué incluye el encargo
- Redacción de opción de compra y contrato de venta
- Condiciones previas y obligaciones de corrección
- Depósito, pagos por etapa y mecánica de devolución
- Instrucciones de escrow y términos de liberación
- Negociación con vendedor, agente y escrow
- Coordinación del cierre y revisión de la escritura
- Seguimiento de inscripción y traspaso de servicios
- Estrategia de salida si falla una condición
Preguntas que llegan primero
¿Quién sostiene el depósito?
Una empresa de escrow registrada ante SUGEF, bajo instrucciones escritas. No el vendedor, ni el agente.
¿Puedo salir si la topografía sale mal?
Solo si el contrato lo dice. El derecho de salida y la mecánica de devolución deben redactarse antes, atados al hallazgo concreto y a una fecha.
¿Trabajan con mi agente?
Sí. El agente suele ser la mejor fuente de contexto local y la peor fuente de certeza jurídica. Mantenemos ambos roles separados.