Un contrato de construcción es donde un presupuesto se sostiene o se disuelve. La mayoría de los conflictos que vemos no son de mala fe: son de un contrato que nunca dijo qué pasa cuando el suelo no es lo que asumían los planos, o cuando se pide un pago por trabajo que no está terminado.
Redactamos, negociamos y administramos ese contrato. La inspección técnica queda en manos del arquitecto o ingeniero autorizado; la supervisión legal es nuestra, y se mantienen separadas a propósito.
Redactar el contrato
La primera decisión es el modelo: precio fijo, costo más honorarios, o diseño y construcción con un solo responsable. Cada uno reparte el riesgo de forma distinta, y el modelo equivocado para su proyecto es caro de desarmar después.
De ahí en adelante el contrato tiene que responder preguntas concretas. Qué incluye exactamente, con planos y especificaciones anexos y fechados. Cómo se paga el precio, contra qué hitos y con qué evidencia. Qué se retiene y por cuánto tiempo. Qué pasa cuando el propietario cambia de idea, quién cotiza el cambio y cuánto tiempo tiene el constructor para ejecutarlo. Qué pasa cuando el constructor se atrasa, y si el atraso lleva un monto fijo por día o solo el derecho a terminar el contrato.
También escribimos el final: responsabilidad por defectos, garantías, aceptación final y cómo puede salir cualquiera de las partes.
Supervisar el contrato, no el cemento
La supervisión legal significa que el papeleo avanza al ritmo de la obra. Cada solicitud de pago se revisa contra el hito que dice cumplir, con la evidencia que el contrato exige. Las minutas de reunión registran qué se acordó, quién y cuándo.
Las órdenes de cambio se aprueban por escrito antes de ejecutar el trabajo, no se facturan después. Los permisos y las inspecciones municipales se siguen contra el programa. Las pólizas y las garantías de cumplimiento se mantienen vigentes. Los avisos de atraso se emiten dentro del plazo contractual, porque un reclamo presentado tarde es un reclamo perdido.
Cuando el contrato exige certificación de pago, certificamos contra el expediente, no contra la relación personal.
Quién firma el trabajo técnico
La inspección estructural, eléctrica, mecánica y de calidad corresponde al arquitecto o ingeniero autorizado para ese alcance, y su informe lo firma él. Nosotros coordinamos la inspección, leemos el informe con el contrato abierto y convertimos los hallazgos en una decisión de pago, una orden de cambio o un aviso.
Esa separación importa para la responsabilidad y para la prueba: un expediente que muestra quién aprobó qué, y con qué base profesional, es lo que sobrevive a un conflicto.
Cuando algo sale mal
Aviso de incumplimiento, plazo para corregir, suspensión, terminación y plan de salida para una casa a medio construir. El contrato debe permitirle reemplazar al constructor sin perder los permisos ni los pagos ya hechos.
Preparamos el expediente para negociación, arbitraje o tribunal desde el primer mes, para que el registro exista antes de que alguien lo necesite.
Qué cambió, y cuánto cuesta ignorarlo
Tres cambios deciden cómo se maneja hoy una sociedad costarricense, y agarran desprevenidos a quienes constituyeron hace años o copiaron una minuta vieja.
La sociedad ya no tiene nombre
La sociedad se identifica por su cédula jurídica, no por un nombre comercial. El nombre que le gustaba es una marca, y la marca se protege aparte, como signo distintivo. Contratos, facturas y cuentas bancarias deben coincidir con la cédula registrada.
Un gerente, con firma digital
Toda sociedad necesita al menos un gerente con capacidad de actuar, y esa persona necesita firma digital para presentar la declaración de accionistas y la declaración de beneficiario final. Sin firma válida el trámite se detiene, y un trámite detenido es una sociedad que no puede inscribir sus propios actos.
La declaración no es opcional
Las declaraciones de accionistas y de beneficiario final deben presentarse y mantenerse actualizadas. Omitirlas expone a la sociedad a multas y puede bloquear trámites registrales hasta que se corrija. El riesgo queda en la sociedad y, en la práctica, en quien firma por ella.
El monto exacto de la sanción y el calendario dependen de la historia de la sociedad y de la práctica registral del momento. Se confirman en su expediente antes de cotizar una solución.
Cómo lo podemos llevar por usted
Poder
Apoderado generalísimo
Un poder inscrito para que la firma actúe en nombre de la sociedad ante municipalidades, Hacienda, bancos, el registro, servicios públicos y otras instituciones, sin que usted tenga que viajar por una constancia. Lo redactamos, lo inscribimos y lo usamos dentro de los límites que usted fije.
- Trámites, constancias y morosidad municipal
- Gestiones y representación ante Hacienda
- Apertura de cuentas bancarias y actualización de expedientes
- Correcciones y presentaciones en el Registro
Cumplimiento anual
Retainer por el año
Una tarifa anual por el trabajo poco vistoso que mantiene viva a la sociedad: declaraciones presentadas a tiempo, libros al día, registro vigilado y una persona con nombre responsable. Alcance fijo y honorario fijo, revisados una vez al año.
- Declaraciones de accionistas y de beneficiario final
- Actualización de libros y cambios de dignatarios
- Monitoreo registral y alertas
- Coordinación con su contador en las declaraciones
Qué incluye el encargo
- Redacción del contrato: precio fijo, costo más honorarios y diseño-construcción
- Alcance, planos y especificaciones anexos y fechados
- Calendario de pagos atado a hitos verificables
- Retención, garantías y fianzas de cumplimiento
- Daños pactados por atraso y régimen de plazos
- Procedimiento de órdenes de cambio y reglas de precio
- Coordinación de la supervisión técnica con arquitecto o ingeniero
- Reuniones de obra, minutas y certificados de avance
- Seguimiento de permisos y cumplimiento municipal
- Certificación de pagos y revisión de finiquitos
- Cláusulas de terminación, corrección y resolución de conflictos
Preguntas que llegan primero
¿Ustedes supervisan la construcción?
No. La supervisión técnica la prepara y la firma el arquitecto o ingeniero autorizado responsable de ese alcance. Nosotros supervisamos el contrato: pagos, órdenes de cambio, permisos, plazos y avisos, y leemos los informes técnicos con el contrato en la mano.
¿Pueden trabajar con el contrato de mi constructor?
Sí. Revisar y corregir el borrador del constructor suele ser más rápido y más barato que empezar de cero, siempre que el borrador esté completo. Marcamos lo que falta, no solo lo que está mal.
¿Cómo se cobra la supervisión?
Con un honorario mensual fijo por la duración de la obra o con un porcentaje del valor del contrato, según el alcance y cuántos hitos de pago certifiquemos. El honorario se confirma después de revisar el contrato y el programa.
¿Qué pasa si el constructor abandona la obra?
El contrato tiene que preverlo: plazos de corrección, garantías, propiedad de planos y permisos, y el derecho a contratar un reemplazo sin volver a empezar el trámite de permisos. Preparamos esa ruta antes del primer pago.