Debida diligencia legal: las preguntas que los compradores hacen de verdad

Qué es la debida diligencia

Es el proceso de recolectar, revisar e interpretar la información legal que afecta una adquisición propuesta: título y titularidad, gravámenes y anotaciones, información catastral, acceso, contratos, asuntos municipales, uso de suelo, impuestos, obligaciones de condominio y otros riesgos propios del inmueble.

Termina en criterio, no en una carpeta. La pregunta no es si los documentos existen, sino si la compra debe seguir, bajo qué condiciones y con qué protecciones.

¿Pueden comprar los extranjeros?

En general sí, para propiedad inscrita. La calificación importa más que el titular: no todo interés en un inmueble es propiedad inscrita ordinaria. Las concesiones costeras, los derechos de posesión, la tenencia a través de sociedades y los inmuebles dentro de áreas reguladas requieren revisión específica antes de que un comprador se apoye en la regla general.

¿La categoría de uso de suelo lo resuelve?

No. Un certificado de uso de suelo identifica las actividades permitidas y restringidas, los retiros, el tamaño de lote, la cobertura, la densidad, la altura y parámetros relacionados para una parcela específica en un municipio específico. Es un insumo.

La disponibilidad de agua, el acceso legal, las restricciones ambientales, los cauces, las limitaciones forestales, las reglas costeras, la capacidad de servicios, la pendiente y las condiciones del suelo pueden reducir el área desarrollable por debajo de lo que la categoría sugiere.

Estructuras, condominios e impuestos

Cuando una estructura es parte del valor, hay que leer el expediente municipal y de permisos, y puede justificarse una inspección. En unidades y desarrollos cerrados, el reglamento, las restricciones, las cuotas, los registros de gobierno y los atrasos pertenecen a la revisión.

El impuesto a la propiedad, los cargos municipales, las cuotas de condominio y otras obligaciones locales deben estar claros antes del cierre, no descubiertos después en la municipalidad.

¿Compra directa o acciones?

Comprar el activo y comprar la sociedad que tiene el activo son transacciones distintas, con consecuencias distintas en responsabilidad, impuestos y diligencia. La elección pertenece a la conversación de estrategia, antes de la oferta y no después.